Adquirir la propiedad de un inmueble en Ecuador no siempre requiere una compra formal. La prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio permite que una persona que ha poseído un bien de forma continua y pública durante un largo periodo se convierta legalmente en su propietario.
Esta figura, conocida también como usucapión extraordinaria, está contemplada en el Código Civil ecuatoriano y sigue siendo una vía legítima en 2025 para regularizar la situación de inmuebles sin títulos claros.
Este mecanismo es especialmente útil en situaciones donde no existen documentos de compraventa o escritura formal, pero el ocupante ha usado el inmueble como dueño por varios años. Con la demanda judicial correspondiente, esta posesión prolongada puede consolidarse en propiedad legalmente reconocida.
¿Qué es la Prescripción Extraordinaria Adquisitiva de Dominio?
La prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio es una figura jurídica que convierte la posesión pacífica y continua de un bien en propiedad legítima, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales. Este proceso no requiere un título de propiedad previo ni la autorización del propietario original; se basa únicamente en la demostración de que el bien ha sido utilizado como si fuera propio durante un tiempo determinado.
En Ecuador, esta forma de adquisición de dominio tiene como fundamento el artículo 715 del Código Civil, que establece las condiciones para la posesión válida, como que esta sea continua, pacífica, no clandestina y realizada con ánimo de señor o dueño. La prescripción busca regularizar situaciones donde la posesión ha generado derechos legítimos por el paso del tiempo.
Requisitos Legales para la Prescripción Extraordinaria Adquisitiva en Ecuador
Para obtener la propiedad mediante este mecanismo, es indispensable cumplir con los siguientes requisitos clave:
Posesión pública, pacífica e ininterrumpida: La posesión no debe ser oculta ni interrumpida por terceros. Además, debe ser conocida por la comunidad, lo que implica que el ocupante se ha comportado como si fuera el legítimo propietario.
Buena fe: Aunque la prescripción extraordinaria no requiere un título formal al iniciar la posesión, es esencial que el ocupante actúe sin intención de fraude y desconozca la existencia de un legítimo propietario en el momento en que toma posesión del inmueble.
Plazo de 15 años: Según el Código Civil ecuatoriano, la posesión debe mantenerse durante un mínimo de 15 años sin interrupciones. Este plazo es un elemento esencial para consolidar el derecho a la propiedad mediante la prescripción.
«El tiempo es otro factor de relevante importancia, ya que el tiempo se exige cuando se debe cumplir por lo menos quince años en posesión del inmueble cumpliendo las condiciones que para la posesión prevé el Código Civil en el artículo 715.»
Por tanto, cualquier interrupción en la posesión puede invalidar la demanda de usucapión.
El Proceso Judicial para Adquirir la Propiedad por Prescripción
El proceso para adquirir la propiedad por medio de la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio en Ecuador requiere presentar una demanda ante los tribunales civiles. El procedimiento incluye:
Presentación de la demanda: La demanda debe ser presentada por el ocupante ante el juez competente, acompañada de pruebas que demuestren la posesión pública y pacífica del bien por al menos 15 años.
Documentación y pruebas: El demandante puede presentar testigos, recibos de servicios básicos (como agua o electricidad) e incluso fotos que acrediten el uso continuado del inmueble.
Sentencia del juez: Si se demuestra que se han cumplido todos los requisitos, el juez emitirá una sentencia que otorga al demandante la propiedad del bien. Esta sentencia tiene el mismo valor que una escritura pública.
«Esta sentencia hará las veces de escritura pública y surtirá los efectos legales de un modo de adquirir el dominio, así como ocurre con la compraventa.»
Esto facilita la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad, consolidando legalmente la adquisición del dominio.
Beneficios y Desafíos de la Usucapión Extraordinaria
Optar por la prescripción adquisitiva de dominio presenta varios beneficios, pero también algunos desafíos a tener en cuenta:
Beneficios:
Regularización legal: Permite a los ocupantes de larga data legalizar su situación sin necesidad de un contrato de compraventa.
Reducción de conflictos: Evita disputas legales entre ocupantes y propietarios ausentes.
Acceso a servicios públicos: Una vez que se obtiene la propiedad, se puede acceder formalmente a servicios municipales y créditos hipotecarios.
Desafíos:
Prueba documental: Es necesario reunir pruebas sólidas para demostrar la posesión durante 15 años.
Oposición de terceros: En algunos casos, familiares del propietario original pueden oponerse al proceso.
Consejos Prácticos para Iniciar el Proceso de Prescripción Extraordinaria en Ecuador
«Es importante presentar una demanda judicial para solicitar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio y demostrar ante el juez que se cumplen los requisitos mencionados.»
Aquí tienes algunas recomendaciones para quienes deseen iniciar este proceso:
Consulta legal: Acudir a un abogado especializado en derecho civil es esencial para asegurar que se cumplen todos los requisitos legales.
Recolección de pruebas: Guarda recibos, contratos informales o cualquier documento que pueda demostrar tu uso continuado del bien.
Prepara testigos: Los testimonios de vecinos o personas cercanas que confirmen tu posesión pública son cruciales en el juicio.
Conclusión: Alternativa Legal para Regularizar Inmuebles en Ecuador
La prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio es una herramienta valiosa para quienes llevan años ocupando un bien inmueble sin un título legal formal. En 2025, esta figura sigue vigente y se ha convertido en una vía efectiva para obtener la propiedad de manera definitiva, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley.
Esta alternativa es ideal para personas que, como se indica, «no cuentan con un título de propiedad válido» pero que han demostrado posesión pública y continua del inmueble.
Con una demanda bien fundamentada y pruebas suficientes, es posible regularizar la situación legal y consolidar la propiedad mediante este mecanismo.
Este texto es una actualización al artículo publicado en esta página en diciembre de 2022.
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